“我只在兩個公司工作過，進(jìn)入海亮之前在華潤待了七年。”海亮地產(chǎn)總裁周迪永在接受采訪時，講述了自己加入海亮前的經(jīng)歷。
雖然這位年輕的總裁看起來像才出校門不久的大學(xué)生，但實際上早已與中國地產(chǎn)行業(yè)崛起時多位知名人士產(chǎn)生過交集。
“當(dāng)時任志強(qiáng)還在帶老華遠(yuǎn)，郭鈞當(dāng)總經(jīng)理。”回憶起華潤的往事，周迪永顯得比較高興：“那時候經(jīng)常漂泊，基本上是兩年換一個地方。”
“2002年一起進(jìn)入華潤的我們這批人，機(jī)會其實是不錯的。”不過，周迪永并未參與到當(dāng)年影響華潤的重大事件當(dāng)中，而是隨著其中一位領(lǐng)導(dǎo)到成都發(fā)展。
“我去了大概兩三個月，陳鷹就來了。我們是真正擴(kuò)張的第一批，那時候北京項目不多，人比較多，而成都有個新項目。”
“唐勇帶著我去成都，成都項目人很少，就是唐勇、陳鷹、陳凱三個人。陳凱跟我是校友，我畢業(yè)那年陳凱到浙大招生，把我招進(jìn)華潤；唐勇則是我進(jìn)華潤后一直跟著的領(lǐng)導(dǎo)。”
在華潤鍛煉七年之后，周迪永說到離開的理由，卻是十分平常：“那時主要是想回到江浙一帶。”
周迪永老家在諸暨，他介紹稱：“江浙人對回家的概念十分看重，而且覺得這邊生活更習(xí)慣，同時也能對父母多盡點孝道。”
于是，周迪永便加入了當(dāng)時規(guī)模還很小的海亮。
國企與民企
在海亮奮斗數(shù)年之后，周迪永被委任為海亮地產(chǎn)總裁，也贏得了足夠的信任。
海亮地產(chǎn)母公司海亮集團(tuán)從起家到現(xiàn)在都沒有任何國資背景，是典型的江浙民營企業(yè)。
周迪永透露，跟其他大型企業(yè)相比，海亮這種民營企業(yè)在決策方面效率更快。拿地時基本不用跟老板匯報，我們?nèi)ツ暌荒昴昧诉@么多地，老板一塊地都沒看過。
來自上層的信任讓周迪永能夠自由地發(fā)揮，他也認(rèn)為，治理規(guī)范的民營企業(yè)更有生命力。
對于從華潤這類大型央企中轉(zhuǎn)身投入海亮這類民營企業(yè)的感受，周迪永表示：“最大的區(qū)別是海亮作為民營企業(yè)要考慮百年大計，要可持續(xù)發(fā)展，這個意識會貫穿到老板的血液里面。同時，還要看透生意的本質(zhì)，就是合法、合理、可持續(xù)地賺錢。”
“在這種思維指導(dǎo)下，我們看問題、解決問題的能力會更強(qiáng)一點。這種解決問題的能力可能沒有華潤那樣講究體系、系統(tǒng)，但是快速、有效。”
“海亮這幾年有很多變化，很多時候更強(qiáng)調(diào)解決問題的能力、意識，包括靈活性，但這種靈活性一定是有原則的。華潤更講究的是合規(guī)性、程序性，兩者之間有很大的區(qū)別。”
這樣的職業(yè)轉(zhuǎn)身背景并未給周迪永帶來太多矛盾感，“我是營銷出身，在整體的戰(zhàn)略驅(qū)動，或者對房地產(chǎn)行業(yè)的理解上，能夠跟外圍接觸得更多一些，我認(rèn)為這是一個優(yōu)點。”
準(zhǔn)備如何做好領(lǐng)導(dǎo)人這個問題，周迪永當(dāng)前的總結(jié)是：“關(guān)鍵是看反思能力、學(xué)習(xí)能力，這是不變的東西，不斷地想著去創(chuàng)新和變化；還有就是個人職業(yè)素養(yǎng)，帶團(tuán)隊職業(yè)素養(yǎng)很重要；其它的就是學(xué)習(xí)能力，掌握一些好的方法，不斷地跟人交流、溝通。”
或許是因為職業(yè)背景的大幅度跨越，周迪永主持下的海亮地產(chǎn)，在發(fā)展上顯現(xiàn)出些許矛盾感。
據(jù)周迪永介紹，由于有海亮集團(tuán)作為后盾，地產(chǎn)公司融資成本較低，去年平均在7%左右，擁有這樣的先天優(yōu)勢前提下，海亮走的是快周轉(zhuǎn)路線，理念是通過擴(kuò)大銷量，迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。
現(xiàn)階段海亮還非常渴望跟大公司合作，出發(fā)點是“學(xué)習(xí)別人的操作經(jīng)驗”，同時還能得到大公司的品牌溢價。
擴(kuò)張與未來
在高速擴(kuò)張的需求面前，海亮的拿地卻是謹(jǐn)慎路線，比如對上海這樣的一線城市，思路是擇機(jī)而定。
“上海這種城市應(yīng)該去找機(jī)會，基本邏輯是這樣的。從需求來講，上海房價理論上一年可以漲15%到20%，但政策角度并不允許，所以我們就要算好賬，看政府允許漲15%還是10%，超過這個數(shù)，拍不到地就算了，這就是我們進(jìn)一線城市的策略。”
對二三線城市，周迪永則指出，拿地策略是基于結(jié)構(gòu)性研究，對地塊的選擇也非常謹(jǐn)慎。
“從數(shù)據(jù)上看，去年全國房地產(chǎn)市場銷售金額7萬億，哪怕每年有一定的下降，總量仍然比較大。而且我們在三四線城市布局，實際感受是只要選準(zhǔn)了區(qū)位，剛性需求還是非常旺盛的。”
周迪永稱，在當(dāng)前的規(guī)模下，海亮跟別人不太一樣的地方是更傾向于多布點。
謹(jǐn)慎拿地也受產(chǎn)品線影響，周迪永介紹：“在公司當(dāng)前的規(guī)模下，擴(kuò)張?zhí)炜赡軙?dǎo)致效率問題。”
但這種謹(jǐn)慎拿地的發(fā)展思路，與海亮地產(chǎn)去年高速拿地的做法似乎也頗為矛盾。
對此，周迪永回應(yīng)稱：“這跟企業(yè)的發(fā)展有關(guān)系，這幾年發(fā)展迅速，去年的銷售很好，資金又充裕，有土地機(jī)會毫無疑問就要抓住，并不是說看準(zhǔn)了去年下半年就是非常適合拿地的好時機(jī)。”
在快速擴(kuò)張與穩(wěn)健發(fā)展中，可以看到周迪永在極力作出平衡。對這位年輕的總裁而言，企業(yè)發(fā)展壯大需要走的路還很漫長。
對個人未來的規(guī)劃，周迪永未想得太遠(yuǎn)，似乎也完全沒想過這個問題，只是說盡力先把現(xiàn)在的事情做好。
“大概50歲退休吧。”周迪永補(bǔ)充道，如果不轉(zhuǎn)行的話，接下來20年時間他都將與地產(chǎn)打交道。
“對于自身的職業(yè)規(guī)劃而言，希望能夠把海亮地產(chǎn)打造成為在中國房地產(chǎn)界有一定影響力的公司，這是我的目標(biāo)。”
他解釋稱，就是要有一定的江湖地位，然后團(tuán)隊成員在業(yè)內(nèi)有應(yīng)有的地位，或者叫榮譽(yù)感。這是從宏觀的角度，希望能夠做的一些事情。
“從內(nèi)部角度，我們不能辜負(fù)股東的期望，也不能辜負(fù)員工的期望，有時候這個壓力更大。”
至于自己，周迪永概括為：“隨著企業(yè)的發(fā)展，希望在中國房地產(chǎn)行業(yè)里面能夠得到大家認(rèn)同，或者是比較受人尊敬的一家地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)人。”
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對海亮地產(chǎn)總裁周迪永先生的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您是否認(rèn)可？
周迪永：從微觀領(lǐng)域看，現(xiàn)在市場下降幅度非常明顯，主要體現(xiàn)在銷售價格上，從省會城市到地級市都非常明顯。
雖然都說2013年是房地產(chǎn)業(yè)過得最好的一年，但從另外一種角度來看，對于那些戰(zhàn)略性增長的公司也是風(fēng)險最大的一年，主要體現(xiàn)在拿地方面。
去年我們在上海參加了5次土拍，但是一次都沒有拍到。我們拿地是假定房價年漲幅超過15%，同時項目利潤率不能低于5%，按照這個模型去拿地，根本拿不到。
去年下半年的土地溢價率都非常高，當(dāng)時拿地是假定房價上漲10%到15%，但是今年不但沒上漲，某些城市還跌了10%甚至20%，這些項目現(xiàn)在的壓力可想而知。
去年的現(xiàn)狀就是拿地成本非常高，今年拿地的競爭程度在減弱，或者說更理性一點，土地拍賣現(xiàn)場有很多地塊流拍，這些都是有利有弊，但是已經(jīng)拿的項目可能壓力會比較大。
從數(shù)據(jù)上看，去年全國房地產(chǎn)市場銷售金額7萬億，基本上達(dá)到了歷史最高峰，以后會不會有新的突破很難說。
7萬億是一個高峰，哪怕每年有一定下降，長期的總量仍然比較大。而且我們在三四線城市布局，實際感受是只要結(jié)構(gòu)性選準(zhǔn)了區(qū)位，剛性需求還是非常旺盛的。
在我們當(dāng)前的規(guī)模下，跟別人不太一樣的地方是傾向于多布點。不光是在國內(nèi)，最近也去了澳洲。
觀點地產(chǎn)新媒體：海外布局發(fā)展情況怎樣？國內(nèi)布局依據(jù)什么思路？
周迪永：在澳洲的悉尼、墨爾本，已經(jīng)談得差不多了，以后也會到東南亞發(fā)展。
海亮集團(tuán)早就在這些市場發(fā)展，現(xiàn)在海亮地產(chǎn)達(dá)到了200億左右規(guī)模，拿到合適的土地是第一要素。布點多了以后，優(yōu)勢就是能獲得更多土地信息，缺點就是管理效率、風(fēng)險度會加大。
比如說在今年的形勢下，海亮在西北的總體表現(xiàn)相對比較好，在蘭州、銀川、西寧、西安都有項目，這一區(qū)域的表現(xiàn)優(yōu)于其它地方。
西部的發(fā)展和東部差別非常大，東部很多制造業(yè)在往西部搬，因為西部有土地和成本優(yōu)勢。另外一方面，國家的基礎(chǔ)設(shè)施投資也偏向西部，西北的房地產(chǎn)市場并沒有想 象中那么糟糕。比如海亮在西藏拉薩的項目，2012年以前總共銷售2000萬，2013年4.5億，2014半年不到就銷售了6個億。
國家對西部地區(qū)的投資力度加大，隨之財富增加，就業(yè)機(jī)會增加，同時也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。拉薩可能是一個典型，可以看到3到5年內(nèi)房地產(chǎn)市場的縮影。
我們的布點比較成功，以前浙江做得好的企業(yè)都是以浙江為主，現(xiàn)在他們應(yīng)該非常痛苦。
企業(yè)的投資還是要緊跟國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，西部地區(qū)5到10年內(nèi)會遵循發(fā)展的狀況。江浙一帶也不能說完全沒有機(jī)會，只是有的縣城供應(yīng)量確實太大，這幾年內(nèi)要非常謹(jǐn)慎。
觀點地產(chǎn)新媒體：公司采取快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略有遇到什么問題？又是如何解決的？
周迪永：我們公司規(guī)模不大，但是擴(kuò)張布點很多，所以會有效率的問題，比如說管控風(fēng)險。雖然城市面擴(kuò)得廣，但是產(chǎn)品線比較單一。因此，在全國各地的項目會很謹(jǐn)慎選擇新區(qū)，通常會選擇人口稠密、供應(yīng)量相對能控制的區(qū)域，主要是在老城區(qū)結(jié)合部或者是老城區(qū)。
同時，單個項目的規(guī)模不會特別大，這種項目通常密度比較高，定位基本上是剛需或者改善。
這類產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化比較容易實現(xiàn)，從戶型、立面、景觀到產(chǎn)品的配置，甚至結(jié)構(gòu)的設(shè)計，都控制得比較好。我們有合作的設(shè)計單位，但是產(chǎn)品線是自己研發(fā)的。
產(chǎn)品線聚焦帶來的好處是使成本下降很多，產(chǎn)品優(yōu)化的空間也非常大。如果繼續(xù)深入下去，通過特殊項目跟標(biāo)準(zhǔn)化項目對比，標(biāo)準(zhǔn)化項目在成本上有優(yōu)勢明顯。
觀點地產(chǎn)新媒體：海亮在西部地區(qū)有沒有涉及到棚戶區(qū)改造？
周迪永：我們的項目都是凈地。棚戶區(qū)改造要成功，跟城市的房價水平密切相關(guān)。
棚戶區(qū)改造的拆遷成本、建安成本、實物補(bǔ)償成本是確定的，開發(fā)商想盈利就要壓縮成本，還有就是提升容積率，加大可以開發(fā)商品房的部分。容積率提升以后，騰出來的部分開發(fā)商品房，商品房利潤至少要覆蓋掉回遷成本。
做城中村改造其實非常吃力，政府的底線頂多不賺錢，但也別貼錢。在這種模型下，城中村改造對售價有一定要求。
政府要推進(jìn)棚戶區(qū)改造，房價是一個基礎(chǔ)條件，但是棚戶區(qū)改造對房價又有一定沖擊，所以棚戶區(qū)改造對政府來講是很矛盾的。觀點地產(chǎn)新媒體：海亮在總部上海的發(fā)展戰(zhàn)略又是怎樣的？周迪永：我們進(jìn)上海的思路非常清楚，就是擇機(jī)而定。
毫無疑問，一線城市有機(jī)會一定要進(jìn)去，因為需求沒問題，但是也要看到，需求沒問題不見得就好做。
以后房地產(chǎn)的波動一定會更明顯，任何商品都是由供求關(guān)系決定。現(xiàn)在供應(yīng)量減少，以后肯定還是會起來。
在上海這種城市應(yīng)該找機(jī)會，但不應(yīng)該在2013年找。從需求來講，上海房價理論上一年可以漲15%到20%，但政策角度并不允許，所以我們就要算好賬，看政府允許漲15%還是10%，超過這個數(shù)，拍不到地就算了。
但是在二三線城市，對地塊的選擇就非常重要。
觀點地產(chǎn)新媒體：海亮的融資渠道有哪些？融資水平又是怎樣的？
周迪永：因為背靠集團(tuán)，海亮地產(chǎn)融資成本比較低，去年平均7%左右。
現(xiàn)在的項目有一個共同特性，就不存在變成死盤或者賣不動的情況，最多就是降價銷售，利潤率保不住。
雖然報表上銷售好看，利潤率不好看，但是資金成本低、周轉(zhuǎn)快的話，至少企業(yè)生存和發(fā)展的問題不大。
觀點地產(chǎn)新媒體：未來是以自己為主，還是會和其他企業(yè)采取各種合作的模式？
周迪永：首先要把合作的目的想清楚，我們非常渴望跟大公司合作，哪怕做小股東也可以，唯一的出發(fā)點就是去學(xué)習(xí)別人的操作經(jīng)驗，還有就是大公司有品牌的溢價。
如果是規(guī)模比我們小、開發(fā)經(jīng)驗不如我們的公司，可能是在土地競爭中碰到，然后合作開發(fā)把成本降下去。
如果純粹是因為資金而合作，我們會非常謹(jǐn)慎，因為跟一些不規(guī)范的公司合作，后患非常多。
我們不排斥合作，也比較靈活，但關(guān)鍵的是要把目的想清楚：為什么要合作？
觀點地產(chǎn)新媒體：海亮在2013年末拿地非常多，為什么在那個時間點拿地？
周迪永：并不是說非得在去年年底拿地，這跟企業(yè)的發(fā)展有關(guān)系。
海亮這幾年發(fā)展迅速，去年的銷售很好，資金很充裕，土地市場有機(jī)會毫無疑問就要抓住，這是企業(yè)自身發(fā)展的需求。
今年上半年拿地少也不是個案，而是一個共性的問題，所有的開發(fā)商都一樣。既有資金上緊張，又有銷售變差、銀行貸款收緊的問題。
觀點地產(chǎn)新媒體：在商業(yè)地產(chǎn)方面，海亮的考慮是怎樣的？
周迪永：因為純住宅項目很少，往往會有一定額配套商業(yè)面積。有些項目不得不做，也有少量是主動做的。
總體來講，海亮不太會做大的綜合體項目，那不是我們的競爭優(yōu)勢。社區(qū)型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)還是會持有，如果要做商業(yè)，也會放到社區(qū)型的商業(yè)上。
觀點地產(chǎn)新媒體：對物流、養(yǎng)老、工業(yè)這部分，海亮?xí)簳r都不涉及？
周迪永：我們?nèi)昵皩ｉT去日本、美國考察過養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)時了解的情況，就是到底做真的養(yǎng)老還是做房地產(chǎn)開發(fā)。
從中國人的傳統(tǒng)觀念、消費能力來看，養(yǎng)老的消費是向下的趨勢，理論上養(yǎng)老也是政府要解決的問題。所以我們放棄了養(yǎng)老，選擇了幼兒教育這一塊。
觀點地產(chǎn)新媒體：海亮的規(guī)模擴(kuò)張有沒有時間線？在快速擴(kuò)張過程中如何管控人才？
周迪永：我們的管控體系根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)來設(shè)定，很早就采用了三級管控的方式，充分放權(quán)給區(qū)域公司，總部只是進(jìn)行風(fēng)險點的大管控。
海亮很早就成立了三級構(gòu)架，即地產(chǎn)總部、區(qū)域總部和城市公司。這種架構(gòu)會確保區(qū)域規(guī)模不停擴(kuò)大時，不用進(jìn)行組織架構(gòu)的調(diào)整，按照現(xiàn)在的架構(gòu)就可以發(fā)展下去。
組織架構(gòu)調(diào)整對職業(yè)經(jīng)理人來說是有沖擊的，每一次調(diào)整本質(zhì)上是權(quán)限調(diào)整，一定會有一批人要離開。
哪怕從10億到20億，或者從20億到100億都要反思，這個能力非常重要。團(tuán)隊只有具備很強(qiáng)的學(xué)習(xí)和反思能力，才有可能去應(yīng)對各種問題。
觀點地產(chǎn)新媒體：您以前華潤銷售總監(jiān)的經(jīng)歷，對現(xiàn)在的工作有什么影響？
周迪永：做營銷有一個好處，就是能夠比較系統(tǒng)、宏觀地看價值鏈的全過程。從買地到運作再到最終產(chǎn)生效益的過程，說起來很簡單，但真正執(zhí)行的時候很多人缺乏這種經(jīng)營意識。當(dāng)然，本質(zhì)上我管得比較細(xì)，這可能跟個人的背景和性格有關(guān)。
海亮跟華潤最大的區(qū)別，就是海亮作為民營企業(yè)要考慮百年大計，要可持續(xù)發(fā)展，這個意識會貫穿到老板的血液里面；第二是要看透生意的本質(zhì)，就是合法、合理、可持續(xù)地賺錢。
在這種思維指導(dǎo)下，我們看問題、解決問題的能力會更強(qiáng)一點，但是這種解決問題的能力可能沒有華潤那么講究體系、系統(tǒng)。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年250億目標(biāo)能完成嗎？海亮有個項目從拿地到開盤只用了87天，會不會擔(dān)心質(zhì)量問題？
周迪永：250億比較難，去年已經(jīng)拿的項目預(yù)算貨量是210億左右，剩下40億是建立在上半年拿地、下半年銷售的基礎(chǔ)上，但是今年上半年拿地沒有達(dá)到預(yù)期。
拿地到開盤只用了87天的項目比較特殊，項目在阜陽，跟政府溝通良好，土地事先明確了一定要拿，而且規(guī)劃方案在拿地前一天已經(jīng)通過。
快周轉(zhuǎn)主要是快在預(yù)售的那段時間，工程質(zhì)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)涉及不到，關(guān)鍵是設(shè)計質(zhì)量要控制好。
觀點地產(chǎn)新媒體：您對現(xiàn)在的限購松綁有什么看法？
周迪永：現(xiàn)在地方政府的日子也很難過，限購松綁有迫切性。此外，這是一種行政干預(yù)手段，不符合市場經(jīng)濟(jì)的意識。
很多城市也沒必要對取消限購以后帶來的銷售提升有太大的預(yù)期，這更多是一種心理上感覺。其實在很多小地方，限購執(zhí)行本身就不嚴(yán)。
觀點地產(chǎn)新媒體：您加入海亮前的經(jīng)歷是怎樣的？從華潤到海亮，中間有什么契機(jī)？
周迪永：我就在兩個公司工作過，華潤是待了7年。
以前經(jīng)常漂泊，在華潤的時候基本上是兩年換一個地方，早期在海亮的時候也是這樣。
海亮當(dāng)時還很小，只有兩三個項目，是抱著做項目的心態(tài)進(jìn)來，同時也是想回到江浙一帶。
2002年進(jìn)入華潤的我們這批人，機(jī)會其實是不錯的，那時候任志強(qiáng)還在帶老華遠(yuǎn)，郭鈞是總經(jīng)理。
我在北京的時候郭鈞也是我們總經(jīng)理，但是我去了兩三個月之后陳鷹就過來了。
北京項目是從華遠(yuǎn)手上接過來的，那時候人很多，項目并不多。而成都有一個新項目，唐勇就帶著我們兩三個人去成都發(fā)展。當(dāng)時成都公司人很少，只有唐勇、陳鷹、陳凱三個人。
唐勇、陳凱我非常熟悉，陳凱和我是校友，我畢業(yè)的那年陳凱到浙大招聘，把我招進(jìn)了華潤；唐勇則是我進(jìn)華潤以后一直跟著的一個領(lǐng)導(dǎo)。
觀點地產(chǎn)新媒體：想過什么時候退休嗎？有沒有具像的目標(biāo)，想成為一個怎樣的領(lǐng)導(dǎo)人？
周迪永：50歲吧，反正盡力先把現(xiàn)在的事情做好，希望能夠把海亮地產(chǎn)打造成為中國房地產(chǎn)界有一定影響力的公司，就是要有一定的江湖地位，然后團(tuán)隊成員在業(yè)內(nèi)有應(yīng)有的地位，或者叫榮譽(yù)感，這是從宏觀的角度希望能夠做的一些事情。
從內(nèi)部的角度，我們不能辜負(fù)股東的期望，也不能辜負(fù)員工的期望，有時候這個壓力更大。
從個人職業(yè)規(guī)劃而言，隨著企業(yè)的發(fā)展，希望在中國房地產(chǎn)行業(yè)里面能夠得到大家認(rèn)同，成為比較受人尊敬的地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人。
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